鶴見に使われていない職員公舎があるんです!

鶴見区の水道道をずっと進むと鶴見配水池にシンボルの配水塔がありますが、その隣りに4年くらい放置され続けている、職員公舎があるんです。

 平成2年築のRC造4階建てで、3DKのファミリー向け間取りで57m2。16戸あります。中を見てみると、

キッチンはすぐに使える状態で、

窓もたくさんあって解放感があり

お風呂は在来ですが、そのまま使える状況です。

バルコニーからの眺望は、みなとみらいの摩天楼ビューで、みなとみらいの花火も一望できるロケーションです。

敷地内に駐車場も広くとってあって、直ぐにでも使えるこの建物が、4年くらい放置されているのです。

交通局では、同時期に廃止した南軽井沢・篠原・野庭の3つ公舎を既に賃貸事業で活用していまして、賃料で年間3千4百万円ほど稼いでいます。もちろん民間事業者や交通開発などが間に入っていますので、全額が交通局の収入となっている訳ではありませんが、サブリースや、家賃保証あり、なし、管理委託のみなど、様々なスキームを採用して積極的に取り組んでいます。そこで先ず、こうした取組を鶴見公舎でもチャレンジして頂きたいのですが、

(1)鶴見公舎の今後の活用の考え方について、局長に伺いました。

<答 弁>鶴見公舎につきましては、建物の下に配水池からの管路が通っておりまして、その管路については更新時期を迎えている状況です。更新工事の詳細は検討中ですが、工事期間中は、安全かつ円滑な施工のため、一帯を工事ヤードとして活用する予定でいます。このため、今後の活用については、建物を含め工事の詳細が決まり次第、どういった活用ができるか、あらためて検討していきたいと考えております。

最終的には活用を進めようとしているのでしょうけれど、建物が建っている状況だと活用が面倒だから、管路の更新事業費で一緒に公舎の解体費みちゃって建物を解体して、更地にしてから長期貸付して、リスクや手間の少ない方法で進めようとしているように感じます。

それで一般論ではありますがお金(不動産事業収支)の比較をしてみたいと思います。

この場所(鶴見公舎の敷地)の路線価から土地の貸付金額を逆算すると、土地を貸付した場合、月額で良くて80万円くらい、敷地は道路から一段高くなっているので、まあ月額60万円がいいところだとすると、年間で720万円の表面収入となります。

私が提案する、現状のまま(建物を残して)賃貸した場合、周辺相場からすると、ちょっとしたリフォームをした程度の内装でも、共益費含めて1部屋8万9千円は取れるので、月に142万円、年で1700万円になります。これは表面金額ですから、管理形態として、サブリースと建物管理を委託して約15%、修繕費積立費として15%くらいを収入から差し引けば十分で、実収入を70%だとしても年間1200万円くらいの実収入が得られます。

1億円くらい掛けて公舎を解体し年間700万円くらいの収入を得るのか?未だ使える公舎を残したまま2千万くらいでリフォームして年間1200万円の実収入を得るのか?は答えは明らかだと思います。そこで、

(2)水道局は公営企業で独立採算制をとっていることから、資産の活用については、民間企業と同様の発想が必要ではないかと考え、局長の見解を伺いました。

<答 弁>水道局は公営企業であることから、公共性と経済性の発揮が求められておりまして、その両方のバランスをとりながら、事業運営を行っていく必要があると考えております。資産活用は財源確保の重要な取組の一つであるため、公共利用の無い資産については、経営的な視点から、民間事業者のアイデアも取り入れながら、有効な活用を検討していきたいと考えております。

水道局の経営基盤の強化のために、柔軟な発想で取り組んでいただくことを期待します。

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